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“卖子购地” 房企换仓正当时

2019年10月13日 19:23来源:未知手机版

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赶在黄金周长假前夕,大悦城地产一举拿下了“三线城市”济南的七宗地块。在此之前,它卖掉了上海长风大悦城和西安曲江大悦城所属的两间子公司。

一边出售旗下公司股权,一边豪爽购进土地,类似举动近期不止出现在大悦城一家房地产企业,中海地产、中国金茂和华侨城也都进行着相似的操作。土地、项目的买进卖出显示了房企战略换仓的意图,而现金流频繁的流入流出也暴露了当前众多房企资金紧张的现实。

对赌协议下 大悦城换仓

9月30日,大悦城地产发布公告表示公司旗下济南大悦城产业发展有限公司(以下简称“济南大悦城”)以总计31.44亿元的代价竞得济南市七宗地块,包括一宗商务金融用地和六宗城镇住宅用地。

根据公告,济南大悦城由大悦城地产和济南历城控股集团有限公司共同持股,持股比例分别为60%和40%。因此,实际支付时大悦城地产只需按照其60%的持股比例出资,实际拿地金额约18.86亿元。

不过这个数额对大悦城地产来说,依然算是大手笔。去年年报显示,其2018年全年的净利润才刚刚超过20亿元,一笔将近19亿元的消费,俨然要耗尽大悦城一年的收成。

而在去年年末大悦城控股与明毅公司基于重组签订的对赌协议中,前者承诺大悦城地产在2018年至2020年累计实现的净利润应不低于18.91亿元。2018年与2019年上半年,大悦城地产的合计获得的净利润共为28.8亿元,早已超出既定目标,但在距对赌期限仍有一年半时间的情况下,大悦城仍需严格控制支出、避免大额亏损才能确保业绩达标。

此外还为这场对赌增添很大不确定性的是,今年上半年大悦城地产的净利润锐减48.02%。

目前,大悦城地产已支付11.49亿元作为土地拍卖会的保证金,而一个月前作出的那项股权出售决定恰似这笔保证金坚实的后盾。

8月30日,大悦城地产公告表示拟转让旗下子公司泉智、耀赛的全部权益,上海长风大悦城和西安曲江大悦城即间接附属于这两家公司。交易完成后,大悦城预计可回笼21.01亿元资金,且能减少集团综合财务报表的债务负债约27.52亿元。

诚然,该交易的受让方Garbo Commercial目前仍有36.36%的权益为大悦城持有。不过尽管如此,上海、西安的两个大悦城项目却将从此脱离大悦城的商业地产体系。

上海中原地产分析师卢文曦认为,商业项目运营超过5年、10年,项目本身的增值速度就会减缓,如前几年维持在每年增长8%的速度,到瓶颈期则可能只有4%甚至更少,那么这个时期可看作是一个利润平衡点,即此时将其兑现,或许会达到利润最大化的效果;而从规模来看,一个企业并非持有的资产越多越有利于扩张,只有维持滚动开发,才有机会把规模做大。

瞄准“三线小城”济南

此前多在北上深杭等城布局的大悦城,这次重仓的是济南。

按行政等级划分,济南时常被归类为二线城市,然而在多位专家向财经网分析的描述中,济南却被划到了三四线城市行列。

以房天下平台显示的房价、地价为例,在其统计的100个样本城市中,济南市9月份的住宅均价位列全国33位,同时土地市场的成交均价也在数月内远低于杭州、西安等省会城市,依此将其定义为三线市场并不委屈。

那么偏好标榜时尚地标的大悦城先后出售杭州、西安项目、换仓至济南的原因为何?

卢文曦向财经网分析表示,首先从近期济南土地市场的成交情况来看,总体较稳定,没有危险点,此时进入努力扩充土储,应该是寄希望于长远打算;其次对于大悦城这类营收规模不大的房企来说,当前去一二线城市未必拿得到地,即便拿得到,也可能只有一两块,对企业扩充规模毫无力度,“倒不如去三四线城市做一些刷流量、短平快的项目”。

此外同策咨询研究部总监张宏伟还指出,当前济南土地的市场定价还在下降,此时加码还算是拿地的好时机。

卖子换仓,暴露房企“荷包紧”

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