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起底华润宝能前海土地交易之谜 刘姝威大爆猛料

2019年07月16日 19:19来源:未知手机版

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导读

华润置地在财报中,未指出明确的独立第三方,但综合各方信源和工商资料显示,这个第三方便是宝能。

4月3日,万科第二大股东宝能系提出清算资管计划所持万科股份,关于宝能系过去两三年收购万科的资金来源问题,又成为焦点。

4月8日凌晨,万科独立董事刘姝威在其个人微信公众号上发表文章,其中提到,“华润置地2015年把土地出让价109亿元的地块以4亿多元转让给宝能”此后宝能开始举牌万科,直至取代华润第一大股东的位置。

这是一项严厉的指控。很快在当天,华润置地便做出回应:该言论与事实严重不符,缺乏基本逻辑和常识。

虽然此后刘姝威的文章很快被微信平台删除,但华润与宝能的项目合作一事,又重新引发关注。

2015年,华润置地和宝能在深圳前海项目中,究竟发生了什么?

被拆卖的前海地块

根据华润置地在2013年8月发布的公告,华润置地耗资109亿元拍下了深圳前海T201-0078地块,占地面积6.18万平方米,总建筑面积约50万平方米,计划建设中国深圳前海的领先高端商用综合体。

两年后,华润置地申请将该地块划分为四宗,并由其三家不同的附属公司进行开发建设。

按照前海管理局分别于2015年2月13日以及2015年3月24日的两则公告,T201-0078宗地依申请按规划分为四宗。分宗后希润(深圳)地产有限公司建设T201-0078(1)地块;润福(深圳)地产有限公司建设T201-0078(2)地块;华润置地前海有限公司(以下简称华润前海)建设T201-0078(3)地块;T201-0078(4)宗地为地下车库和设备用房,为T201-0078(1)、T201-0078(2)、T201-0078(3)宗地共有。

就在T201-0078被划分为四宗的同年,华润置地将地块以转让项目公司股权的形式分拆出售,根据华润置地2015年财报,其附属公司希润(深圳)地产有限公司和润福(深圳)地产有限公司100%被转让,同时,华润置地将其在华润前海的100%股权稀释成50%。

财报显示,2015年全年华润置地有两笔出售附属公司的交易。

第一笔为华润置地向一名独立第三方出售其附属公司Shine Million Enterprises Limited及Hilford International Limited,连同其全资附属公司希润(深圳)地产有限公司及润福(深圳)地产有限公司100%股权。

第二笔交易是以华润置地向一名独立第三方额外发行股份的方式,转让华润前海母公司吉富50%股权,华润前海由原先华润置地完全控股,变成华润置地与独立第三方的合营企业。

根据华润置地2015年财报,第一笔出售最终收益约为港币4.28116亿元(折合人民币约3.44亿元),第二笔出售股权交易“视作出售一间附属公司”,显示收益为-4.25亿港币(折合人民币约3.418亿元)。

第二笔交易双方是成立联营公司共同开发,且目前仍在开发建设中;而刘姝威文章的质疑点,集中在第一笔交易上。

根据财报,华润在向第三方出售希润及润福两家附属公司股权时,第三方现金支付为4.28亿港元,收益也是4.28亿港元;华润失去控制权的资产及负债包括:非流动资产的预付款20.19亿港元;供销售的物业为1.75亿港元;现金及银行结存为18.9万港元;应付账款及其他应付账项21.95亿港元。

从以上数据中并不能得到第三方的交易对价,只能看出华润置地转手赚了3.44亿。也就是说,在拿地两年后,华润将土地倒手给宝能,溢价3.44亿。

“收益4亿港币不等于地价就是这么多,刘教授是搞错了。”接近华润的人士指出。

而按照华润拿地时的楼面地价来算,第一笔交易中华润的总土地成本约为41亿元(未算利息、建筑工程等支出),转让后华润收益3.44亿,则意味着第三方至少要付出44.44亿元的对价;第二笔交易中,华润原土地成本约为68亿,第三方获取50%股权,至少要付出34亿对价。

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